本报记者　张泽美

社区干部向居民介绍物业管理方式

社区干部入户走访居民

单体楼公共区域整改后面貌焕然一新

本组图片由本报记者　张泽美　摄

“王大姐，这是送给你家的年货，祝你们全家春节快乐，万事如意！”2月10日，农历腊月二十九，在浓浓的春节喜庆氛围里，回兴街道宝圣东路社区居民王永秀收到了渝北区民心社会服务中心送来的年货大礼包，里面有汤圆粉、红苕粉、冰糖等年货。

当天，宝圣东路社区8幢老旧商住楼的居民，每家每户都像王大姐一样，收到了年货大礼包。

“收到年货大礼包，我们感到很温馨！”王永秀感慨地说，2020年，她所住的老旧商住楼小区发生了很大的变化，而春节收到大礼包，是这一年里发生的众多变化的一个缩影。

王永秀为何生出这样的感慨？渝北区民心社会服务中心是一个什么单位？为什么会给居民送去年货大礼包？原来，这里边蕴藏着回兴街道创新探索公益性红色物业服务，成功破解老旧商住楼管理难题的创新举措——

老旧小区问题多居民有怨气

回兴街道宝圣东路社区成立于1998年，幅员面积2.5平方公里，有富宏苑等44幢农转城单体安置房和8幢老旧商住楼。其中，农转城安置房3200余户8700余人，占社区人口的83%。

“如果说物业管理服务工作是‘天下第一难事’，那么老旧单体楼的管理更是难上加难。”宝圣东路社区党委书记李真云告诉记者，近年来，社区的老旧单体楼栋存在诸多突出问题，严重影响和困扰着基层社会治理。

李真云介绍，这些老旧小区普遍存在以下三种问题：一是水、电、气、下水管线等基础设施较为薄弱；二是治安问题较突出；三是物业管理服务缺位，导致居民有怨气。

而物业服务缺位的问题，是老旧小区管理难的根源所在。由于楼栋分散、规模小，导致物业公司收取的费用额度不高、利润薄，造成物业服务质量大打“折扣”，久而久之，小区呈现出“卫生脏乱差、治安乱糟糟、管道常堵塞”的不堪局面。居民对此不满，不愿意缴纳物业费，进而陷入了物业和业主之间纠纷扯皮的恶性循环中。

“我们经常会接到居民之间和居民与物业之间的矛盾纠纷投诉，相当一部分精力陷于了调解工作。”李真云说。

探索公益性服务破解物业管理难

“针对老旧小区物业管理日益突出的问题，我们街道通过综合研判，探索成立了渝北区民心社会服务中心，率先在宝圣东路社区8幢老旧商住楼实行‘四位一体’的公益性‘红色物业’管理服务模式，破解老旧小区商住楼管理的难题。”回兴街道政法书记肖远斌告诉记者。

所谓“四位一体”管理服务模式，即，渝北区民心社会服务中心实行“党委领导、社区实施、社会组织专业管理、群众参与自治”的管理模式，该模式不以营利为目的，着重体现党委的“红色”引领作用，坚持“注重公益、服务专业、有偿低价”的原则，通过在党委的领导下，开展公益性“红色物业”服务，大力提高服务楼栋居民的效率和质量，促进居民幸福指数不断提升。

“首先是加强党委领导，在开展公益性‘红色物业’管理服务工作中，始终坚持将党的领导贯穿服务工作全过程。”肖远斌说，街道党工委加强物业服务工作的指导和督导，指派宝圣东路社区居委会负责牵头抓总，社区党委书记担任渝北区民心社会服务中心监事，代表社区党委领导和监督该中心开展自治管理各项工作，同时加强党建工作，将党建活动融入具体物业服务工作中，定期研究解决服务工作中存在的困难和问题。

其次，引进社会组织进行专业管理，优质开展公益性服务。“渝北区民心社会服务中心属于非盈利性社会组织，由于组织成员由社区党委书记、工作人员等组成，始终秉持的是‘注重公益、服务专业、有偿低价’的原则。”肖远斌介绍说。

基于“公益性”原则，该中心对商住楼居民一律实行非盈利性低标准收费；基于“服务专业性”原则，中心在各楼栋聘用了一至二名专业的维修人员和清洁人员，负责服务区域的卫生保洁、维修服务、水电气费收取、绿化养护等物业服务管理工作；基于“有偿低价性”原则，中心大力招募志愿者，对服务区域开展治安巡逻、流动人口登记、免费维修维护、免费理发等志愿服务。截至目前，社区红岩志愿服务站已开展义务巡逻100余次，免费维修设施设备52次，免费理发12次，开展防疫捐赠活动2次，开展居民免费健康体检4次，组织新春茶话会、端午游园、欢聚中秋等邻里互动活动8次。此外，社区工作者在开展服务工作中不领取中心任何报酬。

再次，居民代表积极参与议事，共商共治共建美好家园。宝圣东路社区在各楼栋成立了居民议事会，通过召开业主代表大会，推选出了身体健康、有能力、有社会责任感、乐于奉献的7名居民代表担任议事会的成员。议事会配合社区，协调好居民与居民之间、楼栋与楼栋之间的关系，并收集、梳理、归纳业主的服务需求，全面掌握楼栋基本情况。

“但凡楼栋物业服务中涉及的设施维护、环境卫生、公共秩序、社会治安等自治事项，都提交议事会进行研究，作出最终的处理决定。”业主代表陈善芳说，对收取的非盈利性物业费，一律用于物业服务，若有结余资金，则通过议事会进行民主协商，全部用于公共设施的修缮。

红色物业暖人心居民幸福感大提升

公益性红色物业服务工作开展一年来，受到老旧商住楼居民的拍手称赞。居民的怨气基本没有了，大家都说红色物业带来诸多变化，促进了幸福感的大幅提升。

“没想到物业费下降了许多，而服务质量却提高了不少，清洁卫生比过去好多了。过去每周只有一到两次清扫打理，现在每天有人常态化清扫保洁。在设施维护方面，以前提出诉求以后10天半个月都得不到解决，现在不超过24小时就有专业人员落实维修维护了。”说到公益性红色物业服务带来的好处，社区居民夏益红连声称赞。

另一方面，由于经常开展邻里互动活动，加强了居民的凝聚力。过去居民之间纠纷矛盾时有发生，如今几乎难得一见了。昔日堆放在楼道和楼下公共区域的杂物被彻底清理了，“卫生脏乱差、治安乱糟糟、管道常堵塞”的现象已不复存在，楼栋宜居指数大幅攀升。

同时，居民参与自治也由“被动”变“主动”。“居民拖欠物业费的情况很少了。”李真云说，过去，社区邀请居民参与自治管理，多数时候遭到拒绝，如今，他们有了意见就能积极主动地向议事会陈述，“大事小事通过议事会决议”成了共商共治的基层自治新格局。一年来，通过议事会先后解决房屋整治、清洁卫生、端午活动开展等自治事项11件，切实加强了基层民主建设，实现了民事民议、民事民决，基本实现了“小事不出小区、大事不出社区”。

老旧商住楼面貌也彻底换了“新颜”。渝北区民心社会服务中心成立以来，为一栋居民实施了用电一户一表改造；对六栋房屋进行了立面整治，并解决了屋顶和管网渗水问题，净化了楼栋周边环境；利用物管费结余资金，在各楼栋空地增设了休闲桌椅、棋盘等休闲娱乐设施；对楼栋陈旧墙体进行了立面刷白，实现了“美白”“美颜”的效果；结合民生工程和市域社会治理工作要求，对全部楼栋单元安装了智能门禁系统，大大改善了社会治安状况。

截至目前，这8幢老旧商住楼的物业缴费率达97%，业主的满意度达99%。回兴街道发挥党建引领作用，推行公益性红色物业服务，彻底破解了老旧小区管理难题，并成功探索出老旧小区管理的新路子。

“回兴街道的老旧单体楼存量有很多，都存在这样那样的物业管理难题。对此，街道将始终坚持以人民为中心的发展思想，在下一步工作中，将继续在全街道老旧单体楼栋推广公益性红色物业服务模式，将取得的成功经验进行深入拓展，将公益性红色物业服务的触角进一步延伸。”肖远斌说。